楼市又响起炸雷,房子到底该何时买!和以前不一样了

A资本股权之道 2019-06-21 07:41:48

作者:黄生看金融

ID:fengyuhuangshan


楼市变天,中国梦要实现!


北京推出共有产权房,一时间如房市核武器爆炸,刷爆了人们的眼球,这意味着中国楼市真要变天,让居者有其屋的中国梦终于要实现了!


简单通俗讲,北京的共有产权房,是指由政府提供,价格低于同地段,购房人和政府按份额持有,这里面有几个特点:


1、共有产权房由政府提供。由政府提供土地、建设等,将建成好的房子提供给购房者选择。


2、房价低于同地段商品房。也就是提供的共有产权房价格相对更低。


3、按份额持有。就是政府和购房者各自持有相应份额,而居住权完全由购房者享有。


很显然,中国房地产的发展模式已经开始发生了重要的战略变化,那就是向新加坡模式学习,政府将提供大量的低价房,不仅仅是长租房、公租房,还有共有产权房。


这是中国房地产发展的一个重要模式创新,共有产权房将将真正降低购房者的成本,但是又不会降低对房子的居住使用。


接下来中国房市的长期稳定机制,将由以下几部分组成:


1、公租房。这部分将由政府或者国有企业提供,而且实现租购同权,这部分完全是为了保障低收入者而进行的。


2、共有产权房。这部分房子由政府提供,按份额持有,这部分房是为了满足中等收入人群。


3、商品房。这部分房子由开发商提供,将是高价商品房,满足高收入人群。


很显然,政府设计了一个理想的房地产模式,那就是低收入人群、中等收入人群、高收入人群都可以选择自己能够承担的房子,实现自己的居住权。


接下来,房市会发生很大的变化,房价的上涨幅度会放慢,整个房市将面临重要的结构调整。


1、一些中等收入的人群,为了减轻自己的压力,而会去购买共有产权房,因为这并不会影响其对房屋的居住使用。


2、一部分低收入人群会去选择公租房,因为租购同权已经实现,就没有必要一定要购房。


3、这样一来,必然会分流一部分人群,减少对商品房的需求,这样一来商品房的需求关系会发生变化,商品房的价格就会受到一定抑制。


当然,这是建立在公租房、共有产权房大量提供的基础上,如果提供的数量很少,对房市的作用就不大。


如果大量提供公租房、共有产权房,那么中国的房地产泡沫会受到极大的抑制,会出现像新加坡那样,房价许多年不上涨。


让低收入人群、中等收入人群、高收入人群都能住上房子,这就是中国梦啊,而如今这个梦想在这种情况下,真的很有可能实现。


房子是用来住的,不是用来炒的,第一次变得如此真实,第一次离得如此近,这是中国房市的核武器,也是中国房地产最大的变革,房市真的要变天了,你感受到了吗?



房子到底该在什么时候买合适?

 

作者:齐俊杰看财经

ID:qijunjie82


最近,北上广深基本上一天一个楼市政策出台,如果一周没有一个大动作,都觉的好像缺了点什么。很明显现因城施策之后,楼市有了新的变化。在特大城市,调控房价的决心已经是十分的明显。


而去年所说的,先从流动性再到价格的逆转正在一步一步变成现实。预计未来一年,一线城市将继续这个思路,房价将有更大的跌幅。而正在上涨的三四线城市也将在半年后出现逆转。三四线城市更凶险的地方在于,一旦楼市停涨,马上你就卖不掉了。比如现在的燕郊和廊坊。基本上已经没有成交。楼市跟股市不同,顶点就是底点。


在最高点,你是一定卖不掉的。

 


2014年以前,我还是看多房价的。当时我提出过很多说法,限购令相当于一场饥饿营销,相当于把需求提前释放。只要限购令一放开,楼市就会跳涨,然后再限购就会反复的加强这个预期,一定要在能买的时候赶快买。否则就买不到了。


如果一线买不了就要赶紧在别的不限购的城市买。这是当时普遍的共识。其实投资这个事,真不是靠预测的。而是靠资产间的价格比较做出的。举个例子,为什么2014年敢抄底股市,因为很多股票的股息分红率已经达到了7%,比投资余额宝和债券要划算的的多。


而很多债转股也给我们提供了很安全的投资标的。所以这种投资看起来就毫无风险。而到了2015年的5月份,我们为什么看空股市,是因为隔夜拆借的无风险利率大幅上升。股息收益率已经降到了4%以下,而相对应的债券收益率当时两年平均都超过了10%,所以从比较来看,当然投资债券会更安全。股市对于长期资金的吸引力在下降。

 

那么房子怎么看呢?主要是成本和收益的比较。当你买一套房子,主要是贷款的支出和房子租金的比较关系。从欧美国家的百年房产的走势,每年房价的涨幅很低。基本不会超过4%,所以靠房子发财的很少很少。


大家买房子基本还是为了居住,那么如果你买一套房子的每月贷款,比租金更低。那么也就意味着你的买房更划算。因为你租房要付出更高的成本。而如果你贷款买来租给别人,几十年之后你就可以通过租金收回你的投资。房子这时候是一个资产。你还可以通过加大杠杆,放大这种安全的收益。


相反就像现在这样,一套房子每月还贷款的数量远远大于你租房子的租金,你基本上已经不可能通过租房来收回房子的成本了,甚至现在已经连贷款利息的成本都收不回来。贷款买一套房,未来30年都是负的现金流,每月都要往房子里扔钱,这就是典型的负债而不再是资产。这就好比,你做一个生意,要先投资30年,才能过盈亏平衡点,才开始赚钱。


有点脑子的人,肯定知道这个生意是不能做的。因为30年周期太长,这中间的变数太多。所以专业的投资者,是不会去一掷千金购买负债,然后坐等他升值的。与其那样,还不如去期货市场赌大小赚的更多,期货市场起码有流动性作保证,所以比房子安全的多。

 

但放到房子里,大家的心态就全变了,因为没有人关注现金流了,大家只关注升值变现。只想把房子卖给后面的傻子,然后卖个更高的价钱,这在投资市场叫做博傻。属于赌方向,赌大小。


还有一句话叫做十赌九输,一旦赌错了,房子会让你赔掉所有的钱,而且还可能背负一辈子的负债。这就是赌的代价。有些人说,在中国土地出让是财政的重要收入来源,所以维持高房价才能更多卖地,未来一定会涨涨涨。这就是犯了一个逻辑上的错误,吃一只螃蟹是美味的,吃一只肯定不够,吃三五只满足感才最强。


但如果让你吃20只,并且一只吃下去,你会怎么样。吃到20只你会怎么样?这就叫边际!超过了边际的东西边不再是红利,而是负担。房子跟股市也一样,股市一直涨不好吗?当然好,实体经济能够高价IPO发行,企业规模做大,股民看起来也各个发财。但总有人看穿皇帝的新衣,总有聪明人提前离场,无源之水的泡沫一旦被戳破,后面就是暴跌。所以投资市场千万别犯经验主义错误,你之前看到的只是假象,用之前的看到的看未来一定会出问题。

起码现在房子租售比低于2%,相当于一只市盈率超过50倍的股票,在股票市场我们都知道,如果一只股票要维持50倍的市盈率,需要每年保持50%的速度增长,如果放在房子身上,就要求租金每年涨50%,而实际上过去十几年租金每年涨幅不足8%,今年很多地方租金还是下跌的。


所以这么高的价格是根本撑不住的,要不是一直在限制交易,估计房价早就已经被玩坏了。记住一句话,当所有人已经都冲进去买的时候,你还指望谁在你后面接盘呢?如果没人接盘,你怎么退出来?如果这两个问题没法回答,那么你的投资十有八九是要损失的。


房子跟股票不一样,股票还能止损割肉,房子一旦被流动性套住,将损失掉所有的钱,而且该还的房贷,还一分不能少!

语:大量读友还没有养成关注后点赞的习惯,希望大家在关注后顺便点赞,以示鼓励!坚持是一种信仰,专注是一种态度,您的鼓励就是我坚持下去的动力!


我们面对的是一个越来越复杂和动荡的世界;

没有一种商业模式是长存的;

没有一种竞争力是永恒的;

没有一种资产是稳固的;

作为一个企业的老板或者合伙人你有没有想过


资本经济时代的股权;

中国股权投资时代已经来临,正是中小型企业进入资本市场的最佳时机!


中国中小企业的平均寿命仅2.5年,集团企业的平均寿命仅7-8年。不仅企业的生命周期短,能做强做大的企业更是廖廖无几。企业做不长、做不大的根源当然很多,但核心根源却只有一个——企业的股权出了问题!


真格基金创始人提出:合伙人的重要性超过了商业模式和行业选择,比你是否处于风口上更重要。

企业的死亡不是死于外部的竞争,而是死于企业内耗。

中国有句老话,生意好做,伙计难搁。

股权既是一门技术,也是一门艺术。

学习股权术

员工不听话,可以叫他卷铺盖走人!股东不和,怎么办?

有多少老板因为不懂股权,掉入股权10大陷阱中

公司天天上演三国演义,五王争霸战中,业绩、利润、积极性大幅受损?

有多少公司因为陷入股权僵局,导致股东内耗而不能快速发展或影响上市大计?

企业如何进行股权配置

1、股权可以设定期限,有长期、中期和短期,你公司的股权分层了吗?股权有分层才会有身材!

2、你公司有只出钱不干活的股东吗?他的股权比例设定多少才合理?他购买股权的价格应该和你一样吗?

3、什么样的股权比例才是最合理的?如何打造完美的股权结构?

4、股权结构不合理的企业永远做不大,股权分配不好的企业很容易分裂。如何避免一山二虎、三国鼎立、五王争霸?

5、未来的趋势不是雇佣制,而是合伙人模式,什么是合伙人模式,如何建立合伙人模式?


对内融资、对外激励

除了卖产品赚钱,你知道高手如何卖股权、卖现金流赚更多更多钱吗?股权是企业无本息融资及0成本开拓市场的重要工作 


 
 

华为为什么能从4万元发展为2000多亿?因为他在90年代就开始实行全员持股,开始与客户在全国建立合资公司!

关键是任正非不到2%的股权,如何还能控制公司?

相反新浪创始人王志东当年是如何被踢出局?

小肥羊把孩子养大了叫别人爹!


 
 

15年前,马云如何锁定18罗汉,成就了今天阿里巴巴的神话?因为他一创业就有高人为他做清晰的股权规划及股权激励设计!

马云上市的事件告诉我们:

股权可以吸引人才(蔡崇信)

股权可以留住人才(18罗汉)

股权可以融资(孙正义)

股权可以打市场(与雅虎合作)

股权设计控股(马云不到10%控制公司)


 
 

股权激励的作用

1、规范员工行为、提高企业凝聚力

2、解放老板、业绩倍增

3、平衡股东关系、功臣退出机制

4、人才战略梯队、吸引同行人才

企业有5条生命线条线:

1、67%老板有完全控制权
2、51%老板有相对控制权
3、34%老板有一票否决权
4、20%界定同业竞争权利
5、10%可以申请 解散公司
企业家不懂股权筹划,将面临8大痛苦问题!
1.哥们变仇人
2.同床异梦,同室操戈
3.养大儿子叫别人爹 小肥羊管肯德基 叫爹
4.竞争对手挖墙脚
5.团队工作效率低下
6.错过合作机会.失去融资功能
7.影响上市大计
8.再好的项目都做不大

企业如何进行股权融资  

1、有人投资你企业、,股权怎么划分,选择股东有哪些标准?

2、如何通过股权去打市场,通过股权去做连锁?

3、股权八条线:5%、10%、33%、34%、50%、51%、66%、67%,这八条线分别意味着什么?

4、 股权融资最重要三要素是什么?融资、融人、融市场?

5、如何进行天使轮、A轮、B轮和C轮的融资?


股权众筹模式是连锁企业扩张最快方式。如今两大最主流的股权众筹模式:互联网众筹、实体众筹模式。如何通过众筹模式做资金对接、人才对接、资源对接?现在都是合作共赢的年代,股权众筹是最明显的方式。

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学习内容:

1.究竟什么是股权?
2.股权该如何分配,哪些人可以获得股份?
3.常见的分配陷阱有哪些?
4.股权激励该从哪些方面入手?
5.如何将分错的股权收回来?
6.如何利用商业计划书轻松融资?
7.如何在做好分股权但在治理股东方面不放松?
8.好朋友一起创业,如何书写出资协议才能不伤感情,不起纠纷?
9.家族企业应该如何规划企业股权结构,使企业有序经营?
10.企业不断发展壮大,走向集团化的过程中,应该如何做股权的顶层设计。

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